ابطال سند رسمی مالکیت به معنای لغو یا ابطال یک سند رسمی است که در آن فردی به عنوان مالک یک ملک یا دارایی مشخص شناخته می‌شود. عموماً ابطال سند رسمی مالکیت در اثر اشتباهات قانونی، تقلب یا تضلیل در صدور سند ممکن است رخ دهد. در صورت اثبات به کمک یک وکیل ملکی تهران، با حکم ابطال سند رسمی مالکیت توسط مراجع ذیصلاح، مالکیت مورد نظر لغو می‌شود و مالکیت قبلی برقرار می‌شود یا یک مالک جدید معین می‌شود.
این فرآیند معمولاً توسط مراجع قضایی صورت می‌گیرد و بسته به قوانین و مقررات مربوطه در هر کشور، مراحل و شرایط مختلفی دارد. ابطال سند رسمی مالکیت نیاز به حکم قطعی دادگاه دارد. درخواست ابطال سند رسمی باید پس از ثبت و رسیدگی در دادگاه صالح قضایی صورت گیرد. مدارک مربوطه پس از بررسی به قسمت بایگانی ارسال می‌شوند. پرونده ابطال سند رسمی در قسمت بایگانی تشکیل می‌شود و پس از بررسی، پیش‌نویس سند مالکیت رسمی جدید به متقاضی داده می‌شود.
تعریف سند رسمی بر اساس قانون مدنی
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی را به سه دسته طبقه‌بندی کرده است:
۱. اسنادی که نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها تنظیم می‌شوند؛ مانند گذرنامه، گواهینامه، کارت پایان خدمت و…
۲. اسنادی که نزد ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شوند؛ بارزترین نمونه آن سند رسمی املاک است.
۳. اسنادی که نزد دفاتر رسمی (چه دفتر ازدواج و طلاق، چه دفتر اسناد رسمی) تنظیم می‌شوند.
در بحث ما، نظر به مورد دوم و سوم است، یعنی علل و دلایل ابطال سند رسمی مالکیت تنظیمی در دفاتر رسمی یا ادارات ثبت اسناد و املاک را بررسی می‌کنیم. ادعای ابطال یک سند رسمی باید مستند به مدارک مستحکم و ادله بسیار قوی باشد، زیرا سند رسمی وسیله اثبات حق است و قانونگذار حمایت قوی از اسناد رسمی نموده است.
برای دریافت مشاوره در حوزه دعاوی ثبتی و اطلاعات بیشتر درباره ابطال سند رسمی، بهتر است با یک وکیل ملکی تهران متخصص مشورت کنید.
انواع ملک برای ابطال سند مالکیت
شما علاقه‌مند به ابطال سند مالکیت برای انواع ملک هستید. برای تفهیم بهتر این موضوع، به توضیحات زیر می‌پردازم:
ملک بدون سابقه ثبت
این املاک که قبلاً ثبت نشده‌اند و هیچ پرونده‌ای تشکیل نگرفته است. این نوع املاک خیلی کمتر اتفاق می‌افتد ولی هنوز برخی اسناد به این شکل وجود دارند. و امکان ابطال سند رسمی مالکیت برای انها وجود دارد.
ملک جاری
این املاک در جریان ثبت قرار گرفته اند، اما هنوز در دفتر ثبت املاک ثبت نشده‌اند. به این املاک، املاک جاری یا املاک در جریانی می‌گوییم. برای این اسناد نیز ابطال سند رسمی مالکیت وجود دارد.
ملک ثبت رسیده
این املاک که به ثبت رسیده‌اند و در دفتر ثبت املاک ثبت شده‌اند. در صورتی که ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد، فرد باید با ارائه اظهارنامه ثبتی، درخواست ثبت ملک را به دفتر ثبت املاک ارسال کند تا در فرآیند ثبت املاک، ملک در دفتر ثبت ثبت شود. اما اگر فردی به این اقدامات اعتراض داشته باشد، نباید درخواست ابطال سند رسمی مالکیت بدهد، زیرا این درخواست به طور فوری رد خواهد شد.
ماده ۲۴ قانون ثبت می‌گوید: “بعد از پایان مهلت اعتراضات ثبتی، هیچ اعتراضی نسبت به حقیقت یا منفعت یا اجور معوقه پذیرفته نخواهد شد”، این قانون به نوعی سختگیرانه است، زیرا ممکن است مالک در آن زمان خارج از کشور باشد. این ماده فقط برای اشنایی جزئی و شفاهی اورده شده است و شما حتما نیاز به یک وکیل ملکی تهران، برای دعاوی ملکی دارید.
موارد مهم قانون مدنی سند رسمی
۱- ماده ۶۵ قانون ثبت: امضا سند به منزله رضایت امضاکننده سند رسمی است و اگر کسی مبادرت به امضاء سند رسمی نمود؛ اصل بر این است که از محتویات و مندرجات آن سند آگاه و مطلع بوده است. لذا ادعای خلاف آن به راحتی پذیرفته نمی‌شود.
۲- ماده ۷۰ قانون ثبت: مندرجات و محتویات سند رسمی دارای اعتبار است.
۳- ماده ۷۳ قانون ثبت: اگر هر یک از مأمورین دولتی یا قضات از پذیرش سند رسمی استنکاف کند، به عنوان ترک فعل محاکمه خواهد شد.
۴- ماده ۲۴ قانون ثبت: هنگامی که مهلت اعتراضات به مواردی مانند اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت، تحدید حدود و یا اعتراض به اصل ثبت ملک، منقضی شود و ملک در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت برسد، دیگر هیچ اعتراضی از جمله اعتراض به عین یا اجور یا منفعت قابل پذیرش نیست.
۵- ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی: در برابر اسناد رسمی، ادعای انکار و تردید مسموع نیست و فقط ادعای جعل مسموع می‌باشد.
۶- ماده ۹۲ قانون احکام دائمی مصوب ۱۳۹۵: در برابر اسناد رسمی، اسناد عادی قابل پذیرش نیستند و اسناد عادی قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند، مگر اسنادی که نزد مراجع ذیصلاح قانونی معتبر شناخته شده باشند.
با توجه به مواد فوق، در صورتی که شخصی تمایل به ابطال یک سند رسمی مانند اسناد وکالت، تعهد، صلح، وثیقه، رهنی و… دارد، نیاز به اقدامات قانونی و معتبر جهت ابطال سند رسمی مالکیت مذکور خواهد بود.
علل ابطال سند رسمی و جهات ابطال
ادعای جعل به معنای ادعا کردن این است که سند رسمی مورد ابطال سند رسمی مالکیت، جعل شده است. ماده ۷۰ قانون ثبت بیان می‌کند که تمامی محتویات و مندرجات سند رسمی دارای اعتبار هستند. محتویات سند شامل امضا و اثر انگشت یا مهر طرفین و یا امضا و مهر سردفتر و دفتریار می‌باشد.
مندرجات سند شامل متن سند و آن چیزی است که از سند استنباط می‌شود. به عنوان مثال، اگر خروجی یک سند نشان دهنده تخلیه مستأجر در موعد مقرر باشد، یا خروجی یک سند نشان از حق مراجعه به دادگاه از ناحیه وکیل جهت مطلقه نمودن فرد باشد، امضا و اثر انگشت این فرد به عنوان محتویات آن سند محسوب می‌شود.
جعل سند؛ اصلی ترین دلیل ابطال سند رسمی
جعل سند جزو جرائم ملکی کیفری است و نیاز به یک وکیل کیفری تهران دارد. جعل سند رسمی تنظیمی به دو شکل متصور است: جعل مادی و فیزیکی و جعل مفادی یا معنوی. در جعل مادی، عدم اطمینان زیادی نسبت به وقوع جعل وجود ندارد. به عنوان مثال، فرد ممکن است ادعا کند که هیچگاه به دفترخانه مراجعه نکرده است یا امضا و اثر انگشت موجود در سند به او تعلق ندارد.
در این حالت، فرد برای ابطال سند رسمی مالکیت می‌تواند ادعای جعل خود را با کمک وکیل کیفری تهران از طریق محاکم کیفری ثابت کند. همچنین، ادعای جعل ممکن است مشمول مرور زمان شود. در این صورت، مدعی باید در زمان مشخصی که قانون تعیین کرده است، شکایت خود را ثبت کند.
قوانین مربوط به جعل اسناد عادی در صورتی که قابل گذشت باشند، مرور زمان آنها یک سال است. اما جعل اسناد رسمی در صورتی که غیر قابل گذشت باشند، مرور زمان آنها هفت سال است. برای اثبات ادعای جعل، می‌توان از ماده ۲۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی استفاده کرد که ادعای حقوقی را قابل پیگیری می‌سازد.
آیا جعل مفادی یا معنوی در دفاتر اسناد رسمی ممکن است؟
در ماده ۱۰۰ قانون ثبت، رفتارهایی که سردفتران اسناد رسمی ممکن است انجام دهند و در حکم جعل قرار می‌گیرند، آمده است. اگر مستخدمین یا اجزا اسناد و املاک یا صاحبان دفاتر اسناد رسمی یکی از این رفتارها را انجام دهند، به مجازاتی که برای جعل تعیین شده است، محکوم می‌شوند و ابطال سند رسمی مالکیت اتفاق می افتد.
این موارد شامل جعل مادی و فیزیکی است که مثلاً شامل کشیدن صفحه یا تخریب صفحات می‌شود. اما سایر بندهای ماده ۱۰۰ در حکم جعل معنوی قرار دارند. در صورتی که سردفتران این رفتارها را انجام دهند، دادگاه آنها را با ماده ۵۳۴ قانون تعزیرات مجازات خواهد کرد. در این حالت، قانونگذار به آنها مانند جاعل با وی برخورد می‌کند.
با توجه به ماده ۱۰۰ قانون ثبت و ماده ۵۳۴ قانون تعزیرات، ادعای جعل درباره سند تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی قابل مطرح کردن است.
رفتارهای سردفتران اسناد رسمی که در حکم جعل می‌باشند
تنظیم وکالتنامه بلاعزل بدون نیت تنظیم وکالت بلاعزل
در صورتی که شخصی به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و نیت تنظیم وکالت بلاعزل نداشته باشد، اما سردفتر اقدام به تنظیم وکالتنامه بلاعزل نماید، این رفتار می‌تواند از مصادیق جعل معنوی باشد.
تنظیم سند انتقال اموال برای تبعه خارجی بدون حضور مترجم رسمی
در صورتی که یک تبعه خارجی در جریان حضور خود در ایران به دفترخانه مراجعه کرده و قصد اعطای وکالت کاری به فردی داشته باشد، اما دفترخانه اقدام به تنظیم سند انتقال اموال نماید بدون حضور مترجم رسمی، این رفتار نیز می‌تواند جعل معنوی باشد.
تنظیم سند رسمی برای فرد بیسواد بدون حضور فرد معتمد
در صورتی که فردی که سواد خواندن و نوشتن ندارد، قصد تنظیم سند رسمی داشته باشد، باید با حضور یک فرد معتمد باشد تا مفاد سند را برای وی تفهیم کند. در صورتی که با حضور فرد معتمد نباشد، این رفتار نیز از مصادیق جعل معنوی است.
تنظیم سند رسمی برای فرد محجور بدون حضور قیم
طبق ماده ۸۱ قانون امور حسبی، تنظیم سند رسمی برای فرد محجور بدون حضور قیم از موارد ابطال سند خواهد بود و رفتار سردفتر نیز جعل معنوی محسوب می‌شود.
تنظیم سند انتقال ملک برای سند بی‌اعتبار
در صورتی که سردفتر علی‌رغم علم و اطلاع از بی‌اعتباری سندی مثل وکالتنامه، اقدام به تنظیم سند انتقال ملک نماید، این رفتار نیز در حکم جعل معنوی قرار دارد و سند انتقال را نیز موجب ابطال سند رسمی مالکیت می‌داند.
سند معارض چیست و نحوه ابطال ان
هنگامی که هیئت نظارت تشخیص دهد که در مورد یک ملک، سند مالکیت متعارض صادر شده است، می‌تواند به دو شکل باشد: تعارض نسبت به اصل ملک یا تعارض نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن. در هر صورت، سند مالکیتی که ثبت آن دیرتر انجام شده است به عنوان “سند مالکیت معارض” شناخته می‌شود.
اگر دو سند از نظر اصل ملکی یا حدود و حقوق ارتفاقی با یکدیگر تعارض داشته باشند و هیئت نظارت رأی بدهد و ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن دیرتر انجام شده است، به عنوان سند مالکیت معارض در نظر گرفته می‌شود. بنابراین، اگر تاریخ ثبت دو سند متفاوت باشد، سندی که تاریخ ثبت آن جدیدتر است، به عنوان سند معارض در نظر گرفته می‌شود.
اما اگر تاریخ ثبت دو سند در یک روز باشد، سند مالکیتی که شماره ثبت آن جدیدتر است (مؤخر الثبت) به عنوان سند معارض در نظر گرفته می‌شود. ادارات و واحدهای ثبتی موظف هستند هرگاه اطلاعی از صدور سند معارض بگیرند، مشخصات آن را ثبت کنند و از طریق بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی در حوزه خود ابلاغ کنند.
اگر هیئت نظارت و شورای عالی ثبت تعارض را تأیید کنند، اداره ثبت موظف است اطلاعات را به صورت کتبی به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ کند. بدیهی است که دارنده سند معارض هیچ حقی برای معامله درباره ملک خود ندارد. اگر اقدام به معامله کند، هم دارنده سند و هم سردفتری که معامله را ثبت می‌کند، مستوجب مجازات ماده ۶ لایحه قانونی سال ۱۳۳۳ خواهند بود. متن این ماده به شرح زیر است:
“ماده ۶ – هر کسی که طبق ماده فوق مجاز به معامله نباشد و عملیات معامله درباره ملک مزبور را انجام دهد، پس از صدور حکم نهایی تأیید بطلان سند مؤخر التاریخ و پس از گذشت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخ مؤخر است به دادگاه، به جریمه نقدی معادل یک برابر ارزش معامله محکوم خواهد شد و همچنین سردفتران اسناد رسمی نیز که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض اقدام به ثبت معامله کنند، از شغل سردفتری به طور دائم معلق خواهند شد.”
مرجع ذیصلاح برای ابطال سند رسمی مالکیت
در مورد دعاوی مربوط به ابطال سند رسمی مالکیت، دادگاه صالح بستگی به نوع مالکیت مورد ادعا دارد. برای مالکیت غیرمنقول، دعوا باید در دادگاهی ارائه شود که خوانده در آن حضور داشته باشد. اما برای مالکیت منقول، دعوا باید در دادگاهی رسیدگی شود که خوانده در آنجا اقامتگاه داشته باشد. این امر بر اساس ماده ۱۱ قانون آئین دادرسی مدنی صورت می‌گیرد.
در نتیجه، برای ابطال سند رسمی در هر موضوع متفاوت، شما باید دعوای خود را با کمک وکیل ملکی تهران، در دادگاه صالح واگذار کنید. لطفاً توجه داشته باشید که این توضیحات بر اساس قوانین آئین دادرسی مدنی است و می‌تواند در موارد خاص و با توجه به شرایط خاص تغییر کند.
مدارک لازم برای ابطال سند رسمی
برای طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت، شما نیاز به مدارک زیر دارید:
1. وکالتنامه: برای ارائه دفاع در دادگاه، شما باید یک وکیل را به عنوان وکیل خود انتخاب کنید و وکالتنامه مربوطه را ارائه دهید.
2. کتاب آموزشی تخصصی و کاربردی: اگر شما تخصصی در زمینه کار در دفاتر اسناد رسمی دارید، ممکن است این کتاب آموزشی را ارائه کنید تا تجربه و تخصص خود را در این زمینه اثبات کنید.
3. سند مالکیت: شما باید سندی را ارائه دهید که در دفاتر رسمی ثبت شده است و مالکیت شما را نشان می‌دهد.
4. وصیت‌نامه: اگر وصیت‌نامه‌ای وجود دارد که مربوط به مالکیت مورد ادعا است، میتوانید آن را ارائه کنید.
علاوه بر این، دلایل و راه‌های ابطال سند رسمی مالکیت، عبارتند از:
1. مجهول بودن سند: در صورتی که سند مورد ادعا جعلی باشد، میتوانید اقدام به ابطال آن کنید.
2. عدم رعایت تشریفات ثبت سند: اگر در روند ثبت سند، تشریفات لازم رعایت نشده باشد، میتوانید ابطال سند را درخواست کنید.
3. معارض بودن سند: اگر سند مالکیت موخر نسبت به مالکیت مقدم معارضت داشته باشد، میتوانید درخواست ابطال سند را ارائه کنید.
مراحل ابطال سند رسمی مالکیت در دادگاه
با توجه به توضیحات قبل، فرایند ابطال اسناد رسمی مالکیت شامل مراحل زیر است:
ثبت و رسیدگی در دادگاه
درخواست ابطال سند رسمی مالکیت توسط متقاضیان و وکیل ملکی تهران، به عنوان وکیل پایه یک، در دادگاه ثبت و رسیدگی می‌شود.
ارجاع به دفتر ثبت اسناد و املاک
پس از رسیدگی در دادگاه، درخواست ابطال سند رسمی مالکیت به دفتر ثبت اسناد و املاک ارجاع داده می‌شود.
احراز هویت متقاضی
یکی از مراحل اصلی ابطال سند رسمی مالکیت، احراز هویت متقاضی است. فرد باید کپی برابر اصل تمام مدارک شناسایی خود را به دادگاه ارائه دهد.
بایگانی مدارک
پس از بررسی ابتدایی مدارک، مدارک همراه سایر ضمائم به بایگانی ارسال می‌شوند تا پرونده ثبتی به آن پیوست شود.
تهیه پیش نویس سند رسمی
در ادامه مراحل ابطال، پیش نویس سند رسمی تهیه می‌شود. در این پیش نویس، شماره نامه، حکم یا سند انتقال درج و سپس پیش نویس سند مالکیت رسمی جدید به شخص مدعی داده می‌شود.
در نهایت، پس از اطمینان از نبود نقص و ایراد در پرونده، فرایند ابطال سند رسمی مالکیت به پایان می‌رسد. لطفاً در صورت وجود هر گونه نیازمندی خاص، آن را مشخص کنید.
مشاوره حقوقی برای ابطال سند رسمی
مشاوره حقوقی در فرایند ابطال سند رسمی مالکیت نقش بسیار مهمی دارد. وکیل ملکی تهران، می‌تواند به شما در تمام مراحل روند ابطال سند رسمی کمک کند و نمایندگی حقوقی شما را در دادگاه و دفتر ثبت اسناد و املاک انجام دهد.
وکیل ملکی یا وکیل کیفری تهران با تجربه و متخصص در امور ملکیت و امور قانونی مربوط به آن، قادر است شما را در تمام مراحل ابطال سند رسمی مالکیت همراهی کند. او می‌تواند به شما کمک کند تا موارد قانونی و قضایی مرتبط با ابطال سند را درک کنید، مدارک لازم را جمع آوری و تهیه کنید و به درستی در دادگاه و دفتر ثبت اسناد و املاک نمایندگی کند.
مشاور حقوقی با داشتن دانش و تجربه در زمینه قوانین ملکیت، می‌تواند موارد قانونی و مستندات لازم را بررسی کرده و درخواست ابطال سند را به درستی تدوین کند. او همچنین می‌تواند در مذاکرات و تبادل نظر با مقامات قضایی و دفتر ثبت اسناد و املاک شرکت کند و به نمایندگی از شما اقدامات لازم را انجام دهد.
با استعانت از وکیل ملکی تهران،، میتوانید اطمینان حاصل کنید که در روند ابطال سند رسمی به درستی پیش می‌روید و حقوق شما در این فرایند حفظ می‌شود. برای اطلاعات دقیق‌تر و مشاوره حقوقی، میتوانید از طریق کانال ارتباطی ما اقدام کنید.
بدون دیدگاه