امروزه، اختلافات ناشی از معاملات پیش‌فروش ساختمان و واحدهای آپارتمانی که هنوز به مرحله ساخت نرسیده‌اند، به یکی از مسائل پرتکرار در جامعه ما تبدیل شده است. این اختلافات، ریشه در پیچیدگی‌های قراردادهای پیش‌فروش یا پیش‌ساخت دارند و تحت تأثیر عوامل گوناگونی قرار می‌گیرند. طولانی بودن بازه زمانی پروژه‌های عمرانی و نوسانات شدید قیمت مواد و مصالح ساختمانی، به‌ویژه در شرایط بی‌ثبات اقتصادی کنونی، از جمله دلایل اصلی بروز این اختلافات و مانعی جدی در توسعه قراردادهای پیش‌فروش در ایران به شمار می‌رود.
معاملات پیش‌فروش ساختمان، با وجود پتانسیل بالا برای خانه‌دار شدن و سرمایه‌گذاری، همواره با چالش‌هایی در زمینه بروز اختلافات حقوقی مواجه بوده‌اند. پیچیدگی‌های موجود در قراردادهای پیش‌فروش، عدم شفافیت در برخی مفاد و نوسانات بازار مسکن، از جمله عواملی هستند که می‌توانند زمینه‌ساز بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده گردند. در این میان، نقش یک وکیل ملکی متخصص در تهران، برای پیشگیری و حل این اختلافات، بسیار حائز اهمیت است.
یک وکیل ملکی آگاه در تهران، با تسلط بر قوانین و مقررات مربوط به معاملات پیش‌فروش، می‌تواند در تنظیم قراردادهای جامع و شفاف به طرفین کمک کند. این امر، از بروز بسیاری از ابهامات و سوءتفاهم‌های آتی جلوگیری می‌نماید. همچنین، در صورت بروز اختلاف، وکیل ملکی با ارائه مشاوره‌های حقوقی تخصصی و پیگیری پرونده از طریق مراجع قانونی، می‌تواند به احقاق حقوق موکل خود کمک کند.
معاملات پیش‌فروش به دلیل ماهیت خاص خود، نیازمند تنظیم قراردادهایی دقیق و شفاف هستند تا از بروز هرگونه ابهام و اختلاف در آینده جلوگیری شود. اقای رسول کوهپایه زاده با اشراف کامل بر جزئیات حقوقی این نوع معاملات، می‌تواند در تنظیم قراردادهای پیش‌فروش جامع که تمامی حقوق و تعهدات طرفین در آن به وضوح مشخص شده باشد، به شما یاری رساند.
تخصص‌های کلیدی رسول کوهپایه زاده در حوزه معاملات پیش‌فروش
- تنظیم قراردادهای پیش‌فروش: تدوین قراردادهایی محکم و بدون نقص که تمامی جوانب معامله را پوشش دهد.
- مشاوره حقوقی تخصصی: ارائه مشاوره‌های دقیق و کاربردی در خصوص حقوق و تعهدات طرفین در معاملات پیش‌فروش.
- رفع ابهامات و سوءتفاهم‌ها: کمک به درک صحیح مفاد قرارداد و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی.
- پیگیری پرونده‌های حقوقی: در صورت بروز اختلاف، پیگیری حرفه‌ای پرونده از طریق مراجع قانونی جهت احقاق حقوق موکلین.
تجربه و دانش ما، ضامن آرامش و موفقیت شما در معاملات ملکی است.
ریشه‌های بروز اختلاف در معاملات املاک و پیش‌فروش ساختمان
به منظور درک بهتر چگونگی جلوگیری از اختلافات در معاملات پیش‌فروش ساختمان، ابتدا لازم است تا عوامل اصلی بروز این اختلافات را شناسایی کنیم. این عوامل، نه تنها به جنبه‌های صرفاً حقوقی قراردادها محدود نمی‌شوند، بلکه شامل مسائل مرتبط با طرفین قرارداد و ویژگی‌های ملک مورد معامله نیز می‌گردند. شناخت جامع این ریشه‌ها، می‌تواند در طراحی راهکارهای موثر پیشگیرانه، نقش بسزایی ایفا نماید.
فرضیات نادرست و اطلاعات ناکافی طرفین
یکی از عوامل مهم در بروز اختلاف، وجود فرضیات اشتباه در ذهن طرفین معامله و همچنین عدم دسترسی آن‌ها به اطلاعات دقیق و کافی در مورد موضوع قرارداد است. پیش‌خریدار ممکن است تصورات غیرواقعی از زمان تحویل، کیفیت ساخت یا امکانات واحد مورد نظر داشته باشد، در حالی که پیش‌فروشنده نیز ممکن است در مورد توانایی مالی خریدار یا شرایط بازار، ارزیابی دقیقی نداشته باشد. این عدم تطابق انتظارات و اطلاعات، می‌تواند در طول اجرای قرارداد، منجر به بروز اختلاف شود.
علاوه بر این، عدم آگاهی طرفین از جزئیات حقوقی قرارداد و تعهداتی که بر عهده می‌گیرند، نیز می‌تواند زمینه‌ساز بروز اختلاف گردد. بسیاری از پیش‌خریداران بدون مطالعه دقیق مفاد قرارداد و صرفاً بر اساس اعتماد یا تبلیغات، اقدام به انعقاد قرارداد می‌کنند و در نتیجه، در هنگام بروز مشکل، با حقوق و تعهدات واقعی خود آشنا می‌شوند که ممکن است با تصورات اولیه آن‌ها مغایرت داشته باشد. این ناآگاهی، می‌تواند منجر به نارضایتی و طرح ادعاهای حقوقی گردد.
عدم پیش‌بینی شرایط بازار و ناآگاهی از قوانین
نوسانات غیرقابل پیش‌بینی در شرایط بازار، به‌ویژه در حوزه اقتصاد و قیمت مصالح ساختمانی، یکی دیگر از عوامل مهم در بروز اختلافات معاملات پیش‌فروش است. افزایش ناگهانی قیمت‌ها می‌تواند باعث ناتوانی پیش‌فروشنده در ایفای تعهدات خود یا مطالبه مبالغ بیشتر از پیش‌خریدار گردد. همچنین، عدم آگاهی طرفین از قوانین و مقررات مربوط به پیش‌فروش ساختمان و معاملات املاک، می‌تواند منجر به بروز اشتباهات و اختلافات ناخواسته شود.
قوانین و مقررات مربوط به پیش‌فروش ساختمان، به منظور حمایت از حقوق پیش‌خریداران و تعیین چارچوب مشخص برای این نوع معاملات وضع شده‌اند. عدم اطلاع از این قوانین می‌تواند هم برای پیش‌خریدار و هم برای پیش‌فروشنده، مشکلاتی را ایجاد کند. برای مثال، عدم ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش، می‌تواند حقوق پیش‌خریدار را در معرض خطر قرار دهد. همچنین، عدم رعایت الزامات قانونی مربوط به مشخصات فنی و زمان تحویل، می‌تواند برای پیش‌فروشنده مسئولیت‌های حقوقی ایجاد نماید.
عوامل مرتبط با مورد معامله در قراردادها
ویژگی‌ها و مشخصات ملک مورد معامله، از جمله مساحت، موقعیت، کیفیت ساخت، امکانات و طرح و نقشه، از جمله عواملی هستند که می‌توانند زمینه‌ساز بروز اختلاف در قراردادهای پیش‌فروش شوند. ابهام در این مشخصات، تغییرات در طرح اولیه بدون اطلاع و موافقت پیش‌خریدار، یا مغایرت ملک تحویل داده شده با مشخصات مندرج در قرارداد، می‌تواند منجر به بروز نارضایتی و طرح ادعاهای حقوقی گردد.
اختلاف در مساحت ملک، یکی از رایج‌ترین موارد اختلاف در معاملات املاک است. ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک نیز به این موضوع اشاره دارد و راهکارهایی را برای حل این اختلاف پیش‌بینی کرده است. علاوه بر مساحت، کیفیت مصالح به کار رفته، نوع نازک‌کاری، و امکانات مشاعی ساختمان نیز می‌توانند مورد اختلاف قرار گیرند. عدم تعیین دقیق این موارد در قرارداد و عدم نظارت کافی بر روند ساخت، می‌تواند زمینه‌ساز بروز مشکلات بعدی شود.
انعقاد قرارداد با سند عادی
یکی از عوامل مهمی که زمینه را برای بروز اختلافات در معاملات پیش‌فروش ساختمان فراهم می‌سازد، انعقاد قرارداد با سند عادی و عدم ثبت رسمی آن است. سند عادی، در مقایسه با سند رسمی، از اعتبار کمتری برخوردار است و اثبات مالکیت و حقوق ناشی از آن، دشوارتر می‌باشد. عدم ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش، می‌تواند حقوق پیش‌خریدار را در معرض خطر سودجویی و کلاهبرداری قرار دهد و در صورت بروز اختلاف، روند رسیدگی حقوقی را پیچیده‌تر و طولانی‌تر نماید.
ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش، مزایای متعددی برای هر دو طرف معامله دارد. برای پیش‌خریدار، ثبت رسمی، حقوق او را در مورد مالکیت واحد مورد نظر تضمین می‌کند و از فروش مجدد آن به افراد دیگر جلوگیری می‌نماید. همچنین، در صورت بروز اختلاف، سند رسمی به عنوان یک مدرک معتبر و قابل استناد در مراجع قضایی محسوب می‌شود. برای پیش‌فروشنده نیز، ثبت رسمی قرارداد، چارچوب مشخصی برای تعهدات او تعیین می‌کند و از طرح ادعاهای بی‌اساس از سوی پیش‌خریدار جلوگیری می‌نماید.
اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد
پیچیدگی‌های زبانی و ابهامات موجود در مفاد قراردادهای پیش‌فروش، می‌تواند منجر به اختلاف در تفسیر تعهدات طرفین گردد. برداشت متفاوت پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده از یک بند خاص در قرارداد، می‌تواند زمینه‌ساز بروز سوءتفاهم و در نهایت، اختلاف حقوقی شود. عدم استفاده از زبان حقوقی دقیق و روشن در تنظیم قرارداد و عدم پیش‌بینی تمام جوانب احتمالی، می‌تواند این مشکل را تشدید نماید.
به منظور جلوگیری از اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد، لازم است تا قراردادهای پیش‌فروش با دقت و توسط افراد متخصص در حقوق قراردادها تنظیم شوند. استفاده از اصطلاحات حقوقی روشن و تعریف دقیق تمام مفاهیم کلیدی، می‌تواند از بروز ابهامات جلوگیری نماید. همچنین، پیش‌بینی سازوکارهای حل اختلاف در خود قرارداد، مانند تعیین مرجع داوری، می‌تواند در صورت بروز اختلاف، روند رسیدگی را تسریع نماید.
بازنگری چالش‌ها و پیشنهادات اصلاحی پیرامون قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹)
| ردیف | موضوع چالش و ابهام | ماده/مواد قانونی مرتبط | پیشنهادهای اصلاحی به منظور رفع موانع اجرایی |
| 1 | ابهام در تعریف دقیق پیش‌فروش و تعیین اشخاص حقوقی و حقیقی واجد صلاحیت | ماده ۱ و ۲ | تدوین مدل قراردادی یکپارچه و الزام‌آور برای تمامی معاملات پیش‌فروش. |
| 2 | فقدان مکانیزم مشخص برای تعدیل قیمت در قراردادهای پیش‌فروش در شرایط نوسانات اقتصادی | ماده ۲۶ | طراحی و پیش‌بینی نظام تعدیل قیمت در متن قانون به منظور پیشگیری از اختلافات آتی. |
| 3 | الزام به ارائه «شناسنامه فنی مستقل واحد ساختمانی» هنگام ثبت قرارداد | اصلاح مواد ۲، ۴، ۲۲ | حذف این الزام به منظور تسهیل فرآیند قانون و رفع موانع اجرایی موجود. |
| 4 | تعیین تکلیف قانونی قراردادهای پیش‌فروشی که منطبق با مواد ۲ و ۴ قانون نیستند | ماده ۳ و ۲۳ | الحاق عبارت «تقدم سند رسمی بر سایر معاملات معارض» به ماده ۳ و جرم‌انگاری پیش‌فروش بدون سند رسمی در ماده ۲۳. |
| 5 | چگونگی اعمال و ضمانت اجرای مالکیت تدریجی خریدار مندرج در مواد ۱۳ و ۱۴ | مواد ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۱۴ | شفاف‌سازی و تسهیل شرایط مالکیت تدریجی با در نظر گرفتن عرف معاملات و تصریح مالکیت پیش‌خریدار بر زمین پروژه. |
| 6 | عدم تعیین سازوکار جبران خسارت تأخیر در تحویل و استنکاف فروشنده از ایفای تعهدات | ماده ۶ و ۱۳ | بازنگری و تعدیل میزان خسارت و وجه التزام به منظور حفظ حقوق پیش‌خریدار و ایجاد انعطاف لازم برای پیش‌فروشنده در مواجهه با موانع اجرایی. |
| 7 | عدم تعیین وضعیت حقوقی تأخیر خریدار در صورت امتناع از پرداخت اقساط | ماده ۱۶ | الزام پیش‌خریداران به ثبت‌نام در سامانه ثنا جهت تسهیل ابلاغ اخطاریه و فرآیند فسخ قرارداد برای پیش‌فروشنده. |
| 8 | ابهامات مربوط به نقش سازمان نظام‌مهندسی و گزارش مهندس ناظر در فرآیند پیش‌فروش | مواد ۱۲، ۱۳، ۲۰ | ایجاد امکان بهره‌مندی از خدمات کارشناسان رسمی در صورت عدم تمایل مهندس ناظر به همکاری و پیش‌بینی حق‌الزحمه برای مشارکت مهندسین ناظر در فرآیند پیش‌فروش. |
| 9 | چگونگی پرداخت خسارت متقابل طرفین در شرایط مختلف عدم انجام تعهدات | ماده ۹ | حذف الزام به بیمه مسئولیت در این ماده به منظور افزایش رغبت پیش‌فروشندگان به استفاده از قانون. |
| 10 | عدم شمول قانون پیش‌فروش بر طرح‌های دولتی نظیر مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن | ماده ۲۱ | الزام قانونی به شمول قانون پیش‌فروش بر تمامی طرح‌های دولتی که ماهیت پیش‌فروش دارند. |
| 11 | لزوم اخذ مجوز جداگانه برای تبلیغات پیش‌فروش | حذف ماده ۲۱ قانون | حذف این الزام به عنوان رویه‌ای غیرضروری برای پیش‌فروشندگان دارای مجوز ساخت و زمین. |
| 12 | پیش‌بینی داوری اجباری در قراردادهای پیش‌فروش | اصلاح ماده ۸ و حذف ماده ۲۰ قانون | رفع این موضوع با حذف ماده ۲۰ قانون. |
| 13 | فقدان سازوکار برای تعریف و تخصیص کد پیش‌فروش یکتا جهت جلوگیری از فروش مکرر | لزوم درج ماده الحاقی | پیش‌بینی سامانه پیش‌فروش در قانون با قابلیت صدور کد شناسه یکتا و انجام استعلامات لازم به منظور جلوگیری از تخلفات. |
| 14 | عدم وجود مکانیزم جامع برای ارزیابی ریسک نکول طرفین | لزوم درج ماده الحاقی | ایجاد سامانه اعتبارسنجی برای سنجش توان مالی و تعهد طرفین و پیش‌بینی سازوکار برداشت مستقیم اقساط از حساب خریدار و امکان ارائه ضمانت‌نامه ریسک اختیاری. |
| 15 | عدم وجود ضمانت کافی برای کیفیت ساخت ساختمان | لزوم درج ماده الحاقی | تأکید بر بیمه تضمین کیفیت ساخت بلندمدت و ارتقای سطح پوشش و مسئولیت‌پذیری آن در قالب ماده الحاقی. |
تحلیل روند اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و چالش‌های آن
بررسی و تحلیل چگونگی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و موانع پیش روی آن نشان می‌دهد که هم روش‌های عرفی و هم چارچوب قانونی موجود در این زمینه، دارای کاستی‌ها و نقاط ضعف متعددی هستند. اگرچه با تصویب این قانون، احتمال فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر نسبت به گذشته کاهش یافته است، اما به دلیل عدم تخصیص یک شناسه انحصاری به هر واحد مطابق با قانون فعلی، همچنان این امکان به طور کامل از بین نرفته است. این نقص ساختاری، زمینه را برای سوءاستفاده‌های احتمالی فراهم می‌سازد و اعتماد به این نوع معاملات را کاهش می‌دهد.
آمار منتشر شده از سوی کانون سردفتران کشور در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ گویای آن است که تعداد قراردادهای پیش‌فروش منعقد شده در سطح کشور به ترتیب تنها ۱۱۹۵ و ۱۲۷۲ فقره بوده است. این ارقام به روشنی نشان‌دهنده استفاده بسیار محدود از ظرفیت‌های قانونی موجود و ناکارآمدی آن در بازار معاملات پیش‌فروش ساختمان است. این وضعیت نامطلوب، ناشی از چالش‌هایی است که مانع از فراگیر شدن و کارایی این قانون در بازار شده است و در ادامه به مهم‌ترین این چالش‌ها اشاره خواهد شد. رفع این موانع، می‌تواند به رونق بازار مسکن و افزایش اطمینان در معاملات پیش‌فروش کمک شایانی نماید.
چالش‌های اقتصادی و نظام تعدیل قرارداد
در سال‌های اخیر، اقتصاد کشور به طور متناوب شاهد بروز تکانه‌های شدید و نرخ تورم بالا بوده است. این مسئله، به بروز اختلافات گوناگونی میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار منجر شده و دعاوی حقوقی متعددی از سوی هر دو طرف در مراجع قضایی مطرح گردیده است. تغییرات ناگهانی قیمت‌ها در طول زمان ساخت واحدهای ساختمانی، به‌ویژه در شرایط خاص اقتصادی با تورم فزاینده، محاسبات اولیه و سود مورد انتظار پیش‌فروشنده را دستخوش تغییر می‌کند.
توضیح آنکه پیش‌فروشنده در زمان انعقاد قرارداد، بر اساس وضعیت موجود در بازار، برآوردی از هزینه‌های احتمالی ساخت به دست می‌آورد و بر مبنای آن، قیمت پیشنهادی خود را به پیش‌خریدار ارائه می‌کند. در چنین شرایطی، افزایش چشمگیر قیمت‌ها در طول مدت ساخت، می‌تواند منجر به ناتوانی پیش‌فروشنده در تأمین هزینه‌های ساخت و در نتیجه، توقف عملیات ساختمانی به دلیل کمبود نقدینگی شود. هرچند بر اساس بند «۸» ماده (۲) قانون پیش‌فروش ساختمان، طرفین ملزم به «تعیین تکلیف راجع به تغییر قیمت» هستند، اما در عمل، سازوکار مشخصی برای تعدیل قراردادی، نه در قرارداد نمونه کانون سردفتران و نه در رویه‌های عرفی معاملات، مورد توجه قرار نگرفته است و این امر به یکی از مشکلات اساسی در حوزه پیش‌فروش ساختمان تبدیل شده است.
ضرورت تدوین نظام تعدیل بهای قرارداد
به منظور حل این مشکل و جلوگیری از بروز اختلافات ناشی از نوسانات اقتصادی، ضروری است تا برای فرض تغییرات غیرقابل پیش‌بینی قیمت‌ها در حوزه مسکن، یک نظام تعدیل بهای قرارداد تدوین و اجرایی شود. متأسفانه، در قانون پیش‌فروش ساختمان فعلی، به این مسئله مهم توجه کافی نشده است. با بررسی آمارهای ارائه شده از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی، آشکار می‌شود که در سال‌های اخیر، میزان تورم عمومی و به‌ویژه تورم مسکن، بسیار شدید بوده است.
از این رو، می‌توان میزان تورم را بر اساس شاخص کلی بهای کالاها و خدمات مصرفی، شاخص بهای کالاها و خدمات گروه مسکن و متعلقات، و همچنین شاخص قیمت زمین در تمامی مناطق شهری، به عنوان مبنایی برای تعدیل قیمت در نظر گرفت. همچنین، پیشنهاد می‌شود که در صورت افزایش غیرمتعارف قیمت‌ها نسبت به زمان انعقاد قرارداد، اقساط باقی مانده نیز با یک تناسب منطقی افزایش یابد تا زیان غیرقابل پیش‌بینی فروشنده جبران شود و از توقف پروژه‌های ساختمانی جلوگیری گردد.
ابهامات مربوط به شناسنامه فنی مستقل واحد ساختمانی
یکی دیگر از ابهام‌های موجود در قانون پیش‌فروش ساختمان، مسئله «شناسنامه فنی مستقل واحد ساختمانی» است که قانونگذار به منظور تحقق اهداف قانون پیش‌بینی کرده است. تدوین‌کنندگان آیین‌نامه اجرایی این قانون، قصد داشتند تا برای صدور این سند، از تجربیات مربوط به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان مندرج در بند «ز» ماده (۲۱) قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ استفاده کنند.
اما در عمل، این امر منجر به خلط و اشتباه میان این دو سند شده است و علاوه بر تأخیر در تدوین دستورالعمل مربوط به شناسنامه فنی مستقل واحد ساختمانی، ابهامات متعددی نیز در خصوص ماهیت و کارکرد این سند ایجاد کرده است. بر اساس ماده (۲۲) قانون پیش‌فروش ساختمان و ماده (۱) آیین‌نامه اجرایی آن، در تاریخ ۲۱/۰۶/۱۳۹۵، وزیر راه و شهرسازی وقت، به منظور رفع این دوگانگی، دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان (و نه هر واحد مستقل) را صادر کرد.
چالش‌های دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان
علاوه بر اینکه دستورالعمل صادر شده عملاً پاسخگوی سند «شناسنامه فنی مستقل واحد ساختمانی» مورد نظر در قانون پیش‌فروش ساختمان نیست، وظایف جدیدی را نیز بر عهده مهندسین ناظر گذاشته است که در خصوص حدود و چگونگی اجرای این وظایف، ابهام‌های متعددی وجود دارد. از این رو، به منظور اجرایی‌سازی موارد قانونی که به نظر مهندس ناظر منوط شده است و تشویق مشارکت فعال مهندسین ناظر در اجرای تکالیف این قانون، تعیین و پرداخت حق‌الزحمه مناسب برای ساختمان‌های مشمول پیش‌فروش نیز می‌تواند راهکاری مؤثر باشد.
در شهر تهران، مرجع صدور پروانه ساختمانی، بر اساس ماده (۲۲) قانون پیش‌فروش ساختمان و بند «د» ماده (۱) آیین‌نامه اجرایی آن، قبل از صدور پروانه، امضای تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تطابق مشخصات ساختمان با مندرجات درخواست مالک را مطالبه می‌کند. این مطالبه‌گری، هرچند با اهداف قانون پیش‌فروش ساختمان همسو به نظر می‌رسد، اما اساساً مغایر با قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ و حیطه مسئولیت‌های ناظران است.
مغایرت با قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان
این در حالی است که تا زمانی که امضای مهندس ناظر اخذ نشود، صدور پروانه ساختمانی و جریان مالی بین مالک، سازمان نظام‌مهندسی، شهرداری و مهندس ناظر صورت نمی‌پذیرد. چالش مربوط به این دو سند به حدی است که اداره کل راه و شهرسازی استان تهران در تاریخ ۱۷/۱۲/۱۴۰۰ نامه‌ای صادر کرده و طی آن، ناظران را به امضای اسناد مورد مطالبه جهت صدور پروانه ملزم کرده است. با توجه به اعتراض‌های متعدد مهندسین ناظر، مدیرکل معماری و ساختمان معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران در تاریخ ۰۹/۰۴/۱۴۰۰، ارائه امضای ناظران قبل از صدور جواز را غیرمجاز اعلام کرده است. در واقع، شهرداری‌ها از صدور شناسنامه فنی ساختمان خودداری می‌کنند که این موضوع، مانع صدور پیش‌سند در دفاتر اسناد رسمی شده است و روند معاملات پیش‌فروش را با اختلال مواجه کرده است.
چالش‌های مربوط به تبلیغات پیش‌فروش
بر اساس ماده (۲۱) قانون پیش‌فروش ساختمان، موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش‌فروش از وزارت راه و شهرسازی» مطرح شده است. با این حال، سازوکار مناسب و کارآمدی در وزارت راه و شهرسازی برای صدور این مجوز پیش‌بینی نشده است و در عمل، بسیاری از افراد پیش‌فروش‌کننده همچنان بدون داشتن مجوز از این وزارتخانه، به انجام تبلیغات گسترده در روزنامه‌ها و سایر رسانه‌ها برای جذب منابع مالی مردمی می‌پردازند.
این در حالی است که ضرورتی منطقی به نظر نمی‌رسد که پیش‌فروشنده‌ای که مالک قانونی زمین بوده و پروانه ساخت را از شهرداری دریافت کرده است و در چارچوب سازوکار قانونی در حال انجام پیش‌فروش است، ملزم به اخذ مجوز جدید و جداگانه برای انجام تبلیغات باشد. به نظر می‌رسد تأکید قانونگذار باید بیشتر بر استفاده از ظرفیت‌های خود قانون پیش‌فروش و نظارت بر اجرای صحیح آن باشد تا ایجاد موانع غیرضروری در مسیر تبلیغات قانونی.
ضرورت بازنگری در الزام اخذ مجوز تبلیغات
از جمله ایرادهایی که انبوه‌سازان به این قانون وارد می‌دانند، وجود محدودیت‌هایی است که برای پیش‌فروشنده در نظر گرفته شده است. به منظور حل این مسئله و تسهیل روند معاملات پیش‌فروش، ایجاد یک نظام اعتبارسنجی دقیق قبل از انعقاد قرارداد، هم برای سنجش و کاهش ریسک پیش‌فروشنده و هم برای پیش‌خریدار، به همراه یک نظام تسویه اقساط کارآمد، همانند آنچه برای صدور چک طراحی و اجرا شده است، ضروری به نظر می‌رسد.
در کنار این مسئله، تعریف یک نهاد واسط قابل اعتماد برای ارائه ضمانت‌نامه‌های لازم با ترکیب سازوکارهای بیمه‌ای به طرفین قرارداد، می‌تواند ریسک‌های آتی این بخش را به حداقل رسانده و محدود کند. این امر، به افزایش اعتماد میان طرفین و رونق بازار پیش‌فروش کمک خواهد کرد.
جمع‌بندی چالش‌ها و اصلاحات پیشنهادی
در طرح اصلاحی ارائه شده برای قانون پیش‌فروش ساختمان، تلاش بر این بوده است تا حد امکان نارسایی‌های قوانین پیشین جبران شود و کارایی این قانون ارتقا یابد. تحلیل قوانین پیشین نشان می‌دهد که مسئله کارایی قانون، مورد غفلت واقع شده است. با توجه به مقدمه و رویکردهای عنوان شده درباره طرح حاضر، جدول زیر مروری کلی بر چالش‌ها، مسائل و اصلاحات پیشنهادی نسبت به قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ ارائه می‌دهد.
این طرح پیشنهادی، به عنوان مکمل قوانین موجود، در راستای رفع نقایص آن‌ها عمل خواهد کرد و هدف نهایی آن، ایجاد یک چارچوب قانونی کارآمد و مورد اعتماد برای معاملات پیش‌فروش ساختمان در کشور است. با رفع چالش‌های موجود و اعمال اصلاحات پیشنهادی، می‌توان انتظار داشت که شاهد افزایش رونق و شفافیت در این بخش از بازار مسکن باشیم و حقوق تمامی ذی‌نفعان به نحو مطلوب‌تری تأمین گردد.
اهداف بازنگری قانون پیش‌فروش ساختمان
با توجه به آنچه گفته شد، به منظور اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان و تهیه پیش‌نویس جدید، اهدافی به شرح زیر در بازنگری قانون قابل تصور است:
- کاهش جرائم و تخلفات در حوزه پیش‌فروش ساختمان.
- کاربردی‌سازی قانون و فراگیر نمودن آن در میان فعالان بازار پیش‌فروش مسکن.
- افزایش کارایی بازار مسکن و توسعه این بخش از بازار.
- فراهم آوردن امکان مشارکت اقشار متوسط جامعه و افزایش امید به خانه‌دار شدن.
- استفاده از مدل‌های مختلف مشارکت و تأمین مالی در تلفیق با مدل پیش‌فروش.
- افزایش ساخت‌وساز و رشد تولید در بخش مسکن.
- ارتقای کیفیت ساخت و ارائه تضامین لازم برای فروشنده و خریدار به منظور تسهیل امور و افزایش اعتماد.
با تحقق این اهداف، می‌توان انتظار داشت که قانون پیش‌فروش ساختمان به ابزاری کارآمد و مورد اعتماد برای توسعه بازار مسکن و حفظ حقوق تمامی ذی‌نفعان تبدیل گردد.
راهکارهای پیشگیری از وقوع اختلاف در قراردادهای پیش‌فروش
با شناسایی عوامل بروز اختلاف در معاملات پیش‌فروش ساختمان، اکنون می‌توان به ارائه راهکارهایی به منظور جلوگیری از وقوع این اختلافات پرداخت. اتخاذ تدابیر پیشگیرانه مناسب، می‌تواند به حفظ حقوق طرفین و توسعه سالم این نوع معاملات کمک نماید.
ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان
همانطور که پیش‌تر اشاره شد، ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، یکی از مهم‌ترین راهکارها برای جلوگیری از بروز بسیاری از اختلافات است. ثبت رسمی، اعتبار قانونی قرارداد را افزایش داده و حقوق طرفین را تضمین می‌نماید. همچنین، از انجام معاملات معارض و فروش یک واحد به چند نفر جلوگیری می‌کند.
علاوه بر این، ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش، امکان نظارت دقیق‌تر مراجع قانونی بر این نوع معاملات را فراهم می‌سازد و از بروز تخلفات احتمالی جلوگیری می‌کند. قانون پیش‌فروش ساختمان نیز بر لزوم ثبت رسمی این قراردادها تأکید دارد و ضمانت اجراهایی را برای عدم رعایت این امر پیش‌بینی کرده است. بنابراین، الزام به ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش، گامی اساسی در جهت کاهش اختلافات و حفظ حقوق طرفین است.
تنظیم قراردادهای جامع و شفاف با کمک متخصصان حقوقی
تنظیم قراردادهای پیش‌فروش جامع و شفاف، با در نظر گرفتن تمام جوانب احتمالی و با کمک متخصصان حقوقی، می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات ناشی از ابهام در مفاد قرارداد جلوگیری نماید. در این قراردادها، باید مشخصات دقیق ملک، زمان تحویل، شرایط پرداخت، کیفیت مصالح، امکانات، و ضمانت‌های اجرایی به صورت روشن و بدون ابهام ذکر شوند.
همچنین، پیش‌بینی سازوکارهای حل اختلاف در خود قرارداد، مانند تعیین مرجع داوری یا شرایط فسخ قرارداد در صورت عدم ایفای تعهدات، می‌تواند در صورت بروز مشکل، روند رسیدگی را تسهیل نماید. استفاده از نمونه قراردادهای استاندارد و مورد تایید مراجع قانونی نیز می‌تواند در کاهش اختلافات موثر باشد.
ارائه اطلاعات دقیق و کامل به پیش‌خریداران
پیش‌فروشندگان موظف هستند تا اطلاعات دقیق و کاملی در مورد پروژه، مشخصات واحدها، زمان تحویل و شرایط پرداخت به پیش‌خریداران ارائه نمایند. ارائه اطلاعات نادرست یا ناقص، می‌تواند منجر به ایجاد انتظارات غیرواقعی در ذهن پیش‌خریدار و در نهایت، بروز اختلاف گردد.
شفافیت در ارائه اطلاعات، اعتماد میان پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را افزایش داده و از بروز بسیاری از سوءتفاهم‌ها جلوگیری می‌کند. استفاده از بروشورهای دقیق، نقشه‌های واضح و ارائه توضیحات کامل در جلسات فروش، می‌تواند در این زمینه موثر باشد. همچنین، پیش‌خریداران نیز باید قبل از انعقاد قرارداد، تمام اطلاعات ارائه شده را به دقت بررسی نمایند و در صورت وجود هرگونه ابهام، از پیش‌فروشنده سوال کنند.
نظارت دقیق بر روند ساخت و اطلاع‌رسانی به پیش‌خریداران
نظارت دقیق بر روند ساخت و اطلاع‌رسانی منظم به پیش‌خریداران در مورد پیشرفت پروژه، می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات ناشی از تأخیر در تحویل یا تغییر در کیفیت ساخت جلوگیری نماید. پیش‌خریداران حق دارند تا از روند پیشرفت پروژه مطلع باشند و در صورت مشاهده هرگونه مغایرت با قرارداد، اعتراض نمایند.
ایجاد سازوکارهای نظارتی شفاف و امکان بازدید پیش‌خریداران از روند ساخت در مراحل مختلف، می‌تواند اعتماد آن‌ها را افزایش دهد. همچنین، اطلاع‌رسانی منظم در مورد هرگونه تغییر احتمالی در طرح یا زمان تحویل، و کسب موافقت پیش‌خریداران در صورت لزوم، می‌تواند از بروز اختلافات جلوگیری نماید.
پیش‌بینی شرایط فورس ماژور و راهکارهای حل آن
در قراردادهای پیش‌فروش، باید شرایط فورس ماژور (شرایط خارج از اراده طرفین) و راهکارهای حل اختلافات ناشی از این شرایط به صورت دقیق پیش‌بینی شود. نوسانات شدید قیمت مصالح، حوادث طبیعی یا تغییرات ناگهانی قوانین، می‌تواند بر روند اجرای پروژه تأثیر بگذارد. تعیین تکلیف این موارد در قرارداد، می‌تواند از بروز اختلافات بعدی جلوگیری نماید.
در پیش‌بینی شرایط فورس ماژور، باید مصادیق دقیق این شرایط و همچنین نحوه جبران خسارات یا تمدید مهلت تحویل در صورت وقوع آن‌ها مشخص شود. همچنین، تعیین مرجعی برای تشخیص وقوع فورس ماژور و نحوه حل اختلافات ناشی از آن، می‌تواند از بروز ابهامات و اختلافات بعدی جلوگیری نماید.
نتیجه‌گیری: ضرورت اتخاذ رویکرد پیشگیرانه در معاملات پیش‌فروش
اختلافات در معاملات پیش‌فروش ساختمان، امروزه به یکی از چالش‌های مهم در حوزه ساخت و ساز و معاملات املاک تبدیل شده است. این اختلافات، نه تنها موجب نارضایتی و تحمیل هزینه‌های مالی و زمانی به طرفین معامله می‌گردد، بلکه می‌تواند مانعی جدی در توسعه این نوع معاملات و رونق بازار مسکن نیز به شمار رود. بررسی عوامل بروز این اختلافات نشان می‌دهد که بسیاری از آن‌ها، ناشی از عدم شفافیت، عدم آگاهی کافی طرفین از حقوق و تعهدات خود، و عدم پیش‌بینی سازوکارهای مناسب برای جلوگیری از بروز مشکل است.
ارائه راهکارهایی نظیر ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش، تنظیم قراردادهای جامع و شفاف با کمک متخصصان حقوقی، ارائه اطلاعات دقیق و کامل به پیش‌خریداران، نظارت دقیق بر روند ساخت و پیش‌بینی شرایط فورس ماژور، می‌تواند نقش بسزایی در کاهش اختلافات و حفظ حقوق طرفین ایفا نماید.
اتخاذ یک رویکرد پیشگیرانه و توجه به تمام جوانب حقوقی و فنی معاملات پیش‌فروش، نه تنها به نفع خریداران و فروشندگان است، بلکه به سلامت و توسعه پایدار بازار مسکن نیز کمک خواهد کرد. به نظر می‌رسد که الزام به رعایت این راهکارها و افزایش آگاهی عمومی در مورد حقوق و تعهدات در معاملات پیش‌فروش، گامی اساسی در جهت کاهش اختلافات و ایجاد یک محیط معاملاتی امن و مطمئن خواهد بود.
در صورت بروز اختلاف در معاملات پیش‌فروش، یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند با استفاده از راهکارهای قانونی مختلف، به حل و فصل مسالمت‌آمیز یا قضایی اختلاف کمک نماید. این راهکارها شامل مذاکره، میانجی‌گری و طرح دعوی در مراجع قضایی می‌باشد. وکیل با توجه به شرایط پرونده و منافع موکل خود، بهترین راهکار را انتخاب و پیگیری می‌نماید.
وکیل ملکی با داشتن مهارت‌های مذاکره و میانجی‌گری، تلاش می‌کند تا با برقراری ارتباط موثر با طرف مقابل و یافتن نقاط مشترک، به یک توافق منصفانه دست یابد و از طولانی شدن روند دادرسی جلوگیری کند. در صورتی که مذاکره و میانجی‌گری به نتیجه نرسد، وکیل با تنظیم دادخواست حقوقی مناسب و پیگیری پرونده در دادگاه، از حقوق موکل خود دفاع خواهد نمود.
معاملات پیش‌فروش ساختمان، به دلیل پیچیدگی‌های خاص خود، همواره در معرض بروز اختلافات حقوقی قرار دارند. در چنین شرایطی، بهره‌مندی از خدمات یک وکیل ملکی متخصص و آگاه در تهران، نه تنها به پیشگیری از بروز اختلافات کمک می‌کند، بلکه در صورت بروز اختلاف نیز، راهگشای شما در احقاق حقوق خواهد بود. یک وکیل ملکی تهران با دانش، تجربه و تسلط بر قوانین مربوطه، می‌تواند همراه و راهنمای شما در این مسیر پرچالش باشد. انتخاب وکیل ملکی متخصص، سرمایه‌گذاری ارزشمندی برای حفظ حقوق و منافع شما در معاملات پیش‌فروش ساختمان است.
بدون دیدگاه